대장동 사건과 생각의 흐름

  정말 지겹게도 여전히 계속해서 대장동과 관련된 여러 뉴스들이 오가고 있다고 생각한다. 적절한 정보는 이해에 도움을 주지만 정보의 홍수는 오히려 이해를 어렵게 만든다. 따라서 쉬운 말로 우리가 어떤 관점에서 사건을 바라보는 것이 더 옳은가 나의 의견을 조금 적고자 한다.

 

1. 건설에서 수익이 어떻게 나는지 분리해서 바라보아야 한다. 가장 크게 이렇게 구분할 수 있을 것이라고 생각한다.

• 토지 인허가
• 건설, 시공, 분양

2. 인허가 건과 관련된 이야기를 해보자. 인허가란 무엇인가? 지방자치단체나 국토교통부 등 행정기관이 특정 사업에 관한 허가를 인허가라고 한다. 이런 인허가가 왜 중요할까? 농지와 건설 가능한 토지의 가격 차이는 정말 크다. 우리가 일반적으로 보는 논, 밭 등을 절대농지라고 하는데 이 곳은 농지법에 의해서 농업을 목적으로만 토지를 소유할 수 있고, 다른 목적으로 사용할 수 없다. 그러면 건설 가능한 토지와 절대 농지의 차이는 뭘까? 바로 이 차이를 인허가가 만든다. 인허가가 떨어지게 되면, 절대 농지가 건설 가능한 토지로 탈바꿈하고 토지의 가치가 바뀌게 되는 것이다.

 

3. 해당 지역이 개발 지역으로 선정되면, 인허가가 떨어질 것이 분명하므로, 토지의 가격이 상승한다. 따라서 기존에 땅을 소유하고 있던 사람들은 엄청난 시세차익을 얻을 수 있다. 이것은 정당한 소득이 아니다. 국가에서 행사하는 인허가권을 바탕으로 토지의 가치가 바뀌게 되는 것이므로, 이런 인허가로 인해서 생긴 소득의 경우에는 국가에 다시 귀속되는 것이 맞다. 만약 이런 막대한 불로소득이 일부 개인의 몫으로 돌아간다면 불평등은 더 심화될 것이다.

 

4. 그러면 인허가권을 통해 발생하는 불로소득을 어떻게 환수할 수 있을까? 지금까지 여러 글들을 읽어보면서 크게 2가지로 나뉠 수 있다고 생각했다 : 도급, 공공 환수. 두 가지 방식의 가장 큰 차이점은 사업 주체가 어디가 되느냐이다. 도급은 공공이 되는 것이고, 수익 환수라고 한다면 사업 주체는 민간이 되는 것이다. 

 

5. 도급에 대해서 먼저 말해보자. 공공기관에서 건설 기술을 가지지 않은 것은 분명하다. 따라서 우리는 건설사에게 사업을 맡기는 것이다. 마찬가지로 도로 건설, 상하수도 공사 등 필요한 여러가지 공사 들의 시공을 맡기고 이에 해당하는 수익을 주는 것이다. 하지만 인허가로 인해서 생기는 수익과 공사를 통해서 생기는 수익은 엄연히 분리해야한다.

 

6. 공공 기여는 약간 다르다. 공공 기여는 사업 주체는 민간이 갖지만 협의를 통해서 인허가권을 행사해주는 대신에 이로 인해서 얻는 이득을 공공을 위해서 사용하도록 하는 것을 의미한다. 이러한 내용을 간단하게 표현해보면 아래와 같다. 물론 당연히 법적인 용어는 아니고 내가 본 부동산 구조이다.

	도급	개발 토지 외의 기부 채납	단순 인허가
개발 주체	공공	민간	민간
토지 이익 환수	O	O	X
장점	시가 변동의 위험 최소화	공공의 관여 부분 최소화	X
단점	사업 비용 충당 필요	부지의 유연한 활용 불가	토지 불로소득 환수 불가
예시	잘 모르겠다.	현대 GBC	부산 LCT

 

7. 우리가 확실히 알 수 있는 것은 단순 인허가를 내주는 것이 옳지 않다는 것이다. 아까도 설명했듯이 인허가로 생기는 불로소득은 모두 국민에게 돌아와야 한다. 결국 인허가란 국가가 행사하는 권한이며, 이러한 권한의 행사로 돌아가는 이득이 일부에게 집중되는 것은 불합리하기 때문이다. 이런 불로소득은 사회 양극화를 만든다. 따라서 인허가로 인해서 생기는 수익은 국가가 환수해야한다.

 

8. 실제로 도시개발법 등 다양한 법률에 의해서 환수할 수 있는 법적 근거가 마련된 것으로 알고있다. 이러한 부분을 더 명확하게 하기 위해서는 토지 공개념이라고 하는 내용이 헌법에 마련 되어야한다. 그래야만 토지가 국민 모두의 것이며, 이러한 불로소득을 확실하게 환수할 수 있기 때문이다.

 

9. 이런 배경 속에서 본격적으로 대장동 문제를 생각해보자. 대장동의 경우에는 원래는 도급 방식으로 진행하려고 했으나, 당시 과반 의석을 차지하고 있던 새누리당의 반대로 지방채 발행에 어려움을 겪었다. 따라서 민관 합동 개발을 진행하고자 했다. 당시에 복잡한 내부 사정을 다 배제하고 살펴보면 여기까지는 이해하는데 문제가 없을 것이라고 생각한다. 당시 이재명 성남 시장은 기존에 두 가지 방식에서 교훈을 얻어, 확정 이익 환수 방식으로 토지 이익을 환수하고자 하였다. 

 

10. 따라서 자금과 위험 부담은 투자자인 하나은행 컨소시엄에서 맡게 되었고, 사업 진행사 또한 하나은행 컨소시엄에서 담당한 것으로 알고있다. 따라서 도급과 공공기여의 중간 지점(따지자면 도급에 조금 더 가까운)으로 시행되었다. 그 과정에서 집 값이 올라 막대한 토지 수익이 발생하였고, 당초 계획했던 80% 환수에 도달하지 못하고, 60~70%의 개발이익 환수만 진행하였다. 

 

11.  화천대유가 왜 끼어들었냐, 일부가 독식하는 구조를 만들었냐라는 것은 기본적으로 이재명 성남 시장이 가지고 있던 확정 이익 환수 방식을 채택했기 때문에 엄청나게 신경쓰지는 않았을 것 같다. 왜냐하면 성남시가 이익을 확보할 수 있는 구조가 가장 중요하지 하나은행 컨소시엄이 어떤 지분 비율로 나누어져서 누가 돈을 가져가냐는 성남시가 관여할 수 있는 문제가 아니기 때문이다.

 

12. 우리가 사실 쟁점으로 두고 있는 사안은 초과이익 환수 조항이 왜 채택되지 않았느냐라고 생각한다. 이재명 대통령 후보는 성남시는 손실이 없도록 사업 구조가 만들어졌는데 여기에 초과 이익 환수를 추가했다면 손실도 나누고자고 할 것이라는 주장을 하였다. 내가 개인적으로 이야기 하자면, 이를 정치적으로 이용하고자 하는 사실을 너무나도 잘 안다. 하지만 과거에 어땠으면 어땠을 것이다라는 식의 주장은 얼토당토 않다. 역사에 가정은 없다. 과거 사실을 아무 증거도 없이 추론만으로 바라보는 것이 바람직한 태도는 아니라고 생각한다. 

 

13. 민관개발을 하지 않고 민간에 맞겼으면 되는데, 왜 민관 공동으로 계획한 것이냐? 뭔가 영향력을 끼치고자 한 것이 아니냐? 라는 주장이 설득력이 없는 이유를 말해보고자 한다. 주로 등장하는 예시가 현대차 GBC라고 생각한다. 사실 GBC와 도시개발 사업 사이에는 괴리가 있지만 단순히 두 사안을 놓고 보자. GBC는 인허가권으로 발생한 불로소득을 기부채납 방식으로 강남, 강북구 등 공공시설 설치를 약속하였다.

 

   GBC와 마찬가지로 민간에 사업을 넘겨준 후 인허가권으로 기부 채납을 받으면 되는 것이 아니냐는 것이 위 주장이다. 어느 정도 일리가 있는 주장이다. 이는 당시 부동산 상황을 고려하면 납득할 수 있다고 생각한다. 당시 부동산 경기는 침채되어 있었고, 민간 개발로 진행한다 하여도 비율로 환수하는 방식에 문제를 느꼈던 이재명 지사가 고정 이익 환수방식을 고집했다면(실제로 GBC도 고정 이익 방식으로 금액이 결정되었고) 다를게 없는 상황이었다. 만약 이 사례를 끌고 오고 싶다면, GBC에도 초과이익 환수 조항은 왜 없었냐는 주장이 필요하지 싶다. 내가 말하고 싶은 것은 초과이익을 왜 환수 못했냐는 너무 과한 주장이라는 이야기이다.

 

14. 아까 앞쪽 2가지 쟁점을 모두 반박할 수 있는 가장 큰 부분이다. 이재명 후보가 왜 화천대유나 천화동인에게 수익을 몰아주어야 하는가? 라는 부분이 소명되지 않는다. 이재명 후보는 '곽상도 아들한테 줄빠에는 길가는 강아지에게 주고 말겠다' 라고 이야기 했고, 정치적인 성향만 보았을 때도 돈을 받은 대부분의 인사가 국민의 힘 인사인데 이재명 지사가 줄 이유가 없어보인다. 만약 이재명 지사가 뇌물을 받고 이를 허가했다면 연결 고리가 생기는 것이겠지만, 이와 관련된 근거가 없다. 이와 관련된 본질을 흐리기 위해서, 유동규가 측근이다. 도시개발공사 사장을 쫓으려고 했다. 와 같은 주장을 펼치고 있는데, 현혹되지는 말자. 역지사지로 범죄를 저지르면서 자신에게 아무 이익이 안되는 일을 피도 섞이지 않은 사람에게 해줄 수 있을까? 심지어 유동규는 중간에 직장을 그만 두었다.

 

15. 정말로 돈을 민간업자에게 몰아주고 싶었으면, 단순 인허가를 해주면 되는 일이 아니었을까? 민관공동으로 사업을 전환하여 일부 수익이라도 성남 시민에게 돌려준 것은 칭찬해야 마땅한 일이라고 생각한다. 

 

16. 국민의 힘 인사들이 정치적으로 비판할 수 있다. 그래야만 자신의 당에 유리하니 말이다. 하지만 초과이익 환수에 대해 비판하려면, 당시 민간개발을 하라며 막았던 자신들의 태도에 대한 사과부터 해야하지 않겠는가? 지금까지 도시개발법이 재정된 이후에 환수된 금액이 성남시가 환수한 금액의 극히 일부분이라는 것도 참고할만한 부분이다.

 

 

  내 생각은 이 정도인 것 같다. 만약 여러분도 의견이 있고, 나의 생각에 대해서 반박하고 싶은게 있다면 언제든지 댓글에 남겨주길 바란다.