대한민국은 부동산 공화국이 아니다? - 공공개발

공공개발이 왜 필요한가?

  대한민국은 부동산 공화국이 아니다?라는 책을 읽고 내용을 정리하고, 잊지 말아야 할 내용들을 기록한 글이다. 당시에 부동산 정책에 대한 비판을 보며, 더 나아가서 현재는 어떻게 변화했는지 비교하면서 글을 작성해보고자 한다.

 

현재 부동산 개발 과정

  현재의 공공 택지 개발의 과정을 보면 다음과 같다.

1. 국가에서 택지를 싼 값에 국민에게 매입
2. 이후 국가에서 공공택지를 개발
3. 이를 추첨 방식으로 실제 가격보다 절반 정도 가격에 판매
4. 이를 바탕으로 건축물을 짓고 판매

기업이 이윤을 얻는 자연스러운 현상?

  건설사가 건물을 짓고 이를 판매하는 일련의 과정을 살펴보자. 투기 세력은 그 주변의 아파트 값을 띄우기 시작한다. 이렇게 올라간 아파트 값을 근거로 새로 짓는 아파트의 분양가를 높인다. 그리고 분양을 받을 사람을 찾아서 미리 선금을 받는다. 그리고 이 돈으로 건물을 짓는다. 분양가가 높으므로 주변의 아파트 가격은 또 상승한다. 그러면 자연스럽게 기업은 큰 수익을 올리게 된다.

 

그런데 뭔가 기이하다?

  이런 과정을 거치면서 우리는 매우 비싼 가격에 아파트를 구입하게 된다. 분명 국가는 저렴한 가격에 택지를 인수하여 기업에게 시세보다 저렴하게 넘겼는데, 대체 왜 우리는 비싼 아파트를 살 수밖에 없을까? 차근차근 살펴보자.

  처음으로 국가가 공공택지를 저렴한 가격에 기업에 넘기는 것으로부터 문제가 시작된다. 왜 이런 제도가 시작되었을까? 과거에 분양가를 규제하고 분양가를 낮추는 대신에 싼 가격으로 택지를 넘김으로써 이익을 국민에게 환원하려는 의도에서 시작되었다. 현재 분양가가 실질적으로 규제되고 있지 않은 현 상황과 비교하여 보았을 때, 이러한 택지를 판매하는 과정은 기업에 주는 특혜에 불과하다. 실제로 중소형 기업들도 이러한 택지를 분양받아 차익을 받아서 대형 건설사에 넘기는 행위로 돈을 벌 수 있다. 대형 건설사는 주변 시세에 맞춰서 건축물을 짓기만 하면 이득이 생기므로 누구도 손해보지 않는다.

  현재는 분양가 상한제가 다시 시행되고 있다. 적용 대상은 공공택지 중 공공주택과 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택이다. 좋은 방향성이라고 생각한다. 그나마 사람들의 돈이 기업의 폭리를 보장하기 위해서 진행되는 일은 막을 수 있는 것이 아닌가 싶다. 하지만 여전히 이는 정상적인 부동산 가격을 만드는데 일시적인 대안일 뿐이지 절대로 근본적인 해결책은 아니다. 

 

  이러한 특혜를 얻기 위해서 기업들은 여러 페이퍼 컴퍼니를 만들고 택지 분양에 참여한다. 이렇게 택지를 분양받은 시행사는 단순히 택지를 팔기만 해도 이득이다. 그럼에도 불구하고 시공사를 선정할 때, 공공 연하게 뒷돈을 요구한다. 그러면 시공사는 시행사에게 지불해야 하는 이익까지 분양가에 포함한다. 이렇게 개인에게 부담이 가해진다. 개인의 부담을 정부가 보고 있던 것만은 아니다. 그 당시에 이를 줄이고자 원가연동제와 채권분양가 병행입찰제가 시행되었다. 원가 연동제는 개발비, 택지비와 분양가를 연동시키는 제도이고, 채권분양가 병행 입찰제는 개발에 사용하는 비용을 국가의 채권으로부터 끌어옴과 동시에 분양가가 더 낮은 기업에 이를 입찰하는 제도이다. 하지만 원가 연동제는 부동산을 구매한 사람에게만 이득이 간다는 문제가 있으며, 채권분양가 병행입찰제는 실질적인 주택 문제 해결 불가라는 한계도 존재한다. 

 여전히 '로또택지' 제도는 없어지지 않고 있다.

 채권분양가 병행입찰제는 당시(2005년)의 일시적인 문제점을 해결하기 위한 미봉책으로 생겨났던 것이다. 원가 연동제의 경우에는 2014년까지 박근혜 정부의 시민에게 저렴한 주택을 공급하자는 의견과 함께 85제곱미터 이하의 건축물에 대해서 적용되었다. 하지만 이후에 차근차근 없애기 시작하면서 작은 평수의 건물까지 모두 감정가 연동제로 바뀌어 버렸다. 실제 이는 건축물의 분양가 상승을 초래하였다. 국토부 조사에 따르면 2016년 화성동탄2 신도시의 경우에는 분양가가 4% 인상되었다.

 

  "하이 리스크, 하이 리턴"이라는 말이 있다. 기업은 높은 리스크의 사업을 추진하면 높은 수익이 따라오는 것은 당연하다. 하지만 현재 상황을 보면 기업은 선분양제라는 제도를 통해서 리스크를 가지지 않는다. 선분양제란 건물을 짓기 이전에 건물을 분양하는 제도를 의미한다. 이 제도가 리스크를 분산하는 이유는 2가지라고 생각한다. 첫 번째로는 개인의 돈을 끌어왔기 때문에 기업이 사용하는 돈은 제한적이며, 두 번째로는 선분양제에서 분양가를 책정하는 과정에 큰 거품이 끼어있기 때문이다. 즉, 낮은 리스크로 높은 수익을 내는 구조가 형성되어있다고 할 수 있다.

 

더샵 디어엘로의 모델하우스 모습이다.

  여러분의 주변을 둘러보면 알 수 있다. 현재에도 주변에서 모델하우스를 쉽게 찾아볼 수 있고, 아직까지도 유지되고 있는 제도이다.

 

  큰 피해를 입는 사람은 결국 국민이다. 국가는 민간인의 택지를 저렴한 가격에 공공의 이익을 위해서 환수하였는데, 기업을 배 불리기 위한 구조로 현재 부동산 시장이 이루어지고 있다. 따라서 실제로 공공택지개발 공공의 이익만을 위해서 이렇게 낭비되고 있는 것이 현실이다.

 

 

그럼 어떻게 해야 하는데? - 공공 개발 제도

  이러한 문제점을 해결할 수 있는 방법이 바로 공공개발제도이다. 현재 공공개발 제도에서 제안되는 방식은 크게 두 가지라고 생각할 수 있는데, 하나는 공공주택분양이고, 다른 하나는 공공임대주택이다. 두 가지 모두 각각의 장단점이 있다. 먼저 공공주택 분양의 경우에는 국가에서 건물의 건설이나 분양 등을 모두 담당한다. 그러면 먼저 큰 이익을 취할 필요가 없으므로 분양가가 급감하고 이를 바탕으로 얻은 이익은 다시 국가에 귀속되어 다른 사업에 사용할 수 있다. 시세보다 더 저렴한 가격으로 공급되게 되면 자연스럽게 주변 집값은 떨어진다. 하지만 이는 일시적인 집값 조정에 역할을 한 뿐이지 결국 돈이 많은 다주택자의 투기 대상이 되는 것은 피할 수 없다. 즉, 명확한 한계가 존재한다.

  그렇다면 결국 정책의 방향성은 공공임대주택으로 갈 수밖에 없다. 공공임대주택이란 국가가 건설한 아파트 등을 분양하는 것이 아닌 장기간 월세의 형태로 임대해주는 것을 의미한다. 아마 이러한 정책을 처음 보았을 때 몇 가지 의문이 생길 것이다. 공공임대주택은 믿을 수 없다던지, 내 집을 갖지 못하는데 무슨 소용인지 모르겠다던지 말이다. 정책의 장점을 논하기 앞서서 이러한 인식은 왜 생기는 걸까라는 근본적인 질문을 던져보자. 먼저 집이라는 것은 스스로 안정감을 느끼고 휴식을 취하기 위한 가장 편안한 공간이다. 월세는 계약을 통해서 집을 대여하는 관점에서 집의 역할을 충분히 하기 어렵다고 생각할 수 있다. 하지만 이는 정부라는 신뢰가 가능한 주체가 장기간의 대여를 가능하게 하면 해결할 수 있고, 집의 형태를 갖출 수 있다는 것이다. 주택이 모두 공공임대로 바뀌어야 한다고 주장하는 것은 아니다. 하지만 싱가포르와 같이 매우 높은 비율의 공공임대주택을 가진 국가가 문제없이 운영되고 있다는 점은 눈여겨보아야 한다. 근본적인 문제가 있진 않다고 이야기할 수 있다.

  이제 공공임대주택의 장점을 간단하게만 이야기해보겠다.

• 집값 안정화에 도움이 된다. 공공임대주택이 활성화 된다면 사람들은 주택 소유에 큰 욕심을 낼 필요가 없다. 따라서 실수요, 투기수요 모두 떨어진다.
• 일시적인 집값 상승에는 공공임대주택을 분양함으로써 시장 원리에 따라서 수요 공급으로 조절하기 용이하고, 집값이 떨어지면 민간 주택을 구입하고 리모델링하여 임대 주택을 늘릴 수도 있을 것이다.
• 노후에 집이라는 큰 자산을 소유하지 않고도 이를 현금화 하여 재산세의 걱정 없이 생활할 수 있을 것이다.
• 부동산에 들어가야할 자금이 더 생산적인 주식시장에 들어가게 된다면 주식시장도 활황을 맞을 수 있다.
• 여러 가지 집값을 잡기 위한 정책들을 고민하고 신설하지 않아도 된다.

  이러한 장점을 가진 제도가 2000년대 초반부터 제시되고 있음에도 불구하고 아직까지 바뀌지 않은 현실은 의지가 없는 공무원과 기득권인 국회의원의 역할이 클 것이다. 모두가 이러한 사실을 알고 분노하기 전까지는 바뀌지 않을 것이다.

 

현재 우리나라에서도 이러한 공공주택 공급을 진행하겠다는 로드맵을 발표했다. 개인적으로 정책의 방향성은 매우 바람직한 것 같다. 그래서 기분이 좋다. 먼저 일정한 수입이 없는 청년과 고령자에 대해서 공공성이 강한 주택 정책을 진행하는 것을 살펴보자. 청년은 사회에 처음 나가게 되므로 돈이 없다. 그러면 당연히 아파트를 사는 것은 어려운 것이 당연하고, 공공임대주택으로 안정적인 거주지를 보장받을 수 있다. 동시에 특정 수입이 없는 고령자는 모아놓은 자산이나 연금으로 임대 주택에서 생활할 수 있을 것이다.  한 가지 아쉬운 점은 이러한 공공주택 공급을 위해 진행하는 방식이다. 정부에서 거품을 끼워서 분양하는 것을 방관하고, 다시 이렇게 거품이 낀 건물을 매입해서 공공주택으로 만드는 방식은 결국 국민의 세금에서 비용이 지불된다. 택지를 분양하고 건설 과정에서부터 공공임대주택의 분량을 늘린다면 더 좋은 건축물이 나올 수 있다. 현재 진행하고 있는 방식이 아쉽긴 하지만, 주택의 공공성이 강화되는 것이 더 늘어났으면 좋겠다.

국토부의 주거복지 로드맵

 

글을 마무리 하며

   이런 내용은 관심을 찾아보기 전까지는 알기 어렵다. 그 이유는 너무 당연하게도 책에서 언급하는 개발 5적 중 하나인 언론에 있다. 이를 단적으로 보여주는 사례가 우리나라의 대표적인 경제지이다. 매일경제, 한국경제, 머니투데이, 서울경제는 모두 친기업 성향의 신문사이며 심지어 가장 많이 보이는 한국경제는 주요 주주가 재벌인데, 내용을 객관적 입장에서 전달하지 않을 것이라는 것은 당연하다. 관련된 지식이 없이 계속해서 언론을 읽다 보면 언론이 주는 느낌에 자신도 친기업적인 생각을 가질 수 있다. 부동산에서 흔하게 이야기하는 것은 공급이 부족해서 부동산 가격이 올라가므로, 재건축을 허용하고 용적률을 올려서 이런 문제를 해결해야 한다는 것이다. 위 책을 읽은 논리로 보았을 때, 재건축을 허용하는 것은 주변 건축물의 가격 상승에 대한 기대감등에 의해서 투기 세력이 몰리기 마련이고, 민간이 중심이 되어서 재건축을 진행하면 이 과정에서 발생하는 막대한 부는 또 기업에게 들어간다.

  실제로 우리나라는 현재 주택 보급률이 100%를 초과하였다. 그럼에도 불구하고 아직 개인 모두가 주택을 가지고 있지는 않다. 이는 특정 몇 명에게 부가 집중되어있다는 것을 알 수 있고, 재개발을 한다고 해서 국민에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 기업과 몇 명의 개인에게 돌아간다는 사실을 잊지 않아 주었으면 좋겠다. 누군가가 이익을 얻는 것이 배가 아파서가 아니라, 90%가 행복할 수 있는 방법이 눈앞에 존재하는데도 기업들을 위하는 소리를 들으면서 하위 90%가 상위 10%의 의견을 대변해주는 것이 아쉬울 뿐이다. 물론 나도 내가 생각하고 책에서 읽은 바가 맞을 것이라는 보장은 없다. 하지만 적어도 자신이 주장하는 것이 무엇이고, 부동산 시장의 거품이 형성되는 원리는 알아야 한다고 생각한다. 이것은 공급과 수요의 원리로 이루어진 가격이 아니다. 건설업자의 로비와 기득권의 깨고 싶지 않은 이득 구조에서 나온 거품임을 인지해야 한다. 모두가 이를 인지할 때 비로소 바뀔 수 있다. 이를 읽고 분노하기 바란다. 이제는 좌우를 막론하고 국민이 살기 좋은 곳을 만들기 위해 모두가 힘을 모을 때가 아닐까. 

 

 <출처>

http://xn--9m1b66a99dr5lv7fgg.kr/pages/house/emodel.php

더샵 디어엘로

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/03/290184/

"2025년까지 공공임대 240만채로 확대…복잡한 임대유형 통합"